据人民政协报    主会场：让新市民、青年对住房有预期有希望

“高租金、大户型产品供过于求，低租金、小户型供不应求，特别是低租金的床位式职工集体宿舍比较紧缺，年轻人租房需要性价比高的单间合租，而普租市场以整租房源为主，供需错配。”9月24日，在全国政协“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会上，全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席、党委书记肖钢直言，住房租赁市场结构不平衡是他经过调研后的最大感受。

对此，住房城乡建设部副部长倪虹也有同感。“目前，80%的租房人员是新市民，即农民工、新就业的大学生和年轻人。农民工特别希望有一张床，新就业的大学生特别希望有一间房，转移来的有家庭的新市民则特别希望有一套房。然而，现在的供给和需求是不匹配的，这也是我们要着力解决的主要问题。”

对于这一问题的解决，全国政协委员、中国国土勘测规划院地价所所长赵松寄很大希望于利用集体土地建租赁房的试点推进，这项旨在增加租赁房供应的政策设计，试点三年来取得了显著成效。但相关各方还是有一些诉求没有很好地解决。

“长期以来，集体建设用地是不能用于建设经营性住宅的，因此，各地多将试点项目的土地性质确定为‘产业用地’，而非‘住宅用地’，这就造成这类项目的用地性质和现行管理体系中使用的分类标准无法直接对应，一些以住宅用地性质为前提的配套政策、审批手续等难以落实。”

“此外，和商品住宅项目相比，租赁住房项目回报率明显偏低。这一特点使其对供地主体、开发企业等均缺乏吸引力。如果在市场化机制下不具备竞争力，那么此类项目一旦离开了当前试点期间‘一事一议模式的针对性扶持’和‘完成行政任务式的压力传导’，就很难大范围推广。”赵松一口气说了很多。

全国政协委员、北京金台律师事务所主任皮剑龙也认为，集体土地建租赁住房的政策有优势和价值，但对传统土地制度、土地产权体系都有较大的冲击，仍存在诸多问题，相关配套政策法规有待完善。“应进一步细化集体土地建租赁住房规则，制定集体土地相关适应性法律，拓展集体土地使用权及地上物业的权能，确保土地权属清晰。”

赵松建议做好集体租赁房用地政策与集体土地入市的合理衔接，平衡不同模式下集体经济组织的获益机会与风险。同时，明确集体租赁房项目用地的住宅属性或与之相当的政策待遇。“此外，还应研究经营性集体住宅用地进入市场的条件和规则，甚至也可以适时探索设立集体商品住宅用地的合理性和可行性。”

肖钢则进一步提出，对利用集体建设用地建设租赁住房的规划、设计和施工管理制定专项规范，明确集中式长期租赁住房的规范条款，制定改建租赁住房的改建标准。

“做好‘十四五’租赁住房的专项规划，让新市民、青年对住房有预期、有希望，是我们要做好的一项重要工作。各地政府要用招商引资的精神，花大本钱做好这项工作。应确定新供地比例，将有条件的工业用地和商业用地、农村建设用地改成租赁住房用地。相信随着土地改革的深入，会有更多政策在试点后陆续出台。”倪虹表示。

浙江分会场：供给端与需求端同时发力

浙江省有2889万流动人口，租房人口约2022万，租房率70%。来自黑龙江省牡丹江市的陈敬就是这庞大租房大军中的一员。

9月24日，全国政协召开网络议政远程协商会，围绕“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”协商议政。在浙江分会场，浙江网易体育主席葛慧君，副主席陈铁雄，杭州市政协主席潘家玮，部分全国政协委员和浙江网易体育委员参加。陈敬作为唯一的基层群众代表在浙江分会场发言。

“近几年，可租的房子越来越多，租金价格也比较稳定，社区、邻居、房东，比较宽容友好。租客办事方便，孩子从小学到现在高中一直在杭州读书。”这样便利的日子让陈敬在杭州一租房就是15年。2018年，杭州推出积分落户政策，陈敬拿到了杭州户口，成了新杭州人。“15年来，租房跟买房也没太大区别。”唯有租客无法融入小区共同治理及业主与租客的权益享受差异化让陈敬觉得有些小遗憾。

庞大租房大军是需要健康的租赁住房市场来支撑的。浙江网易体育委员、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬关注到2016年的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》要求各地通过新增用地建设或在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，一些试点城市已开始出让租赁专项用地，但因租赁住房用地配置和布局没有纳入城市总体规划和土地利用总体规划，执行过程中存在很大的弹性，缺乏可持续发展的制度性保障。对此，虞晓芬在此次协商会上建议，将租赁用地纳入城市总体规划，从源头保证低成本租赁用地的供给保障；加快明确存量物业改建租赁住房的政策，加强顶层设计，突破一些政策限制；加快出台租赁住房建设和消防审验标准。

目前，相对于购买房产，国内对住房租赁金融支持的广度和深度不够。在全国政协委员、中国人民银行杭州中心支行行长殷兴山看来，要优化金融服务，助推“租购并举”住房制度改革。

“在供给端，住房租赁市场融资渠道不足。而在需求端，住房租赁承租人合法权益有待进一步保障。目前，多数从事住房租赁业务的企业以资产托管形式收储房源对外出租，一旦企业侵占、挪用资金，易发生资金链断裂风险。损失多由租客、房东承担。”殷兴山在会上提出，加快推动住房租赁投资信托基金的顶层设计，尽快出台专门的住房租赁市场融资政策文件，同时加强监管，确保税收优惠范围严格限定在“只租不售”的住房租赁资产，防止开发企业套利；在全国层面制定住房租赁资金监管措施，有效保障房屋委托出租人、承租人合法权益。

“由于租赁市场客户信用资质相对购房市场客户属于‘次级’，且缺乏有效抵押，还要推动个人住房租赁信贷产品创新。”殷兴山说。

广东分会场：补上监管漏洞 推行“租购同权”

广东是全国住房租赁的大省，8200多万城镇人口中有三分之一以上居住在租赁住房。在深圳、东莞等城市，租房居住的比例则超过三分之二。2017年，全国首批住房租赁工作的12个试点城市中，广东有4个。在探索住房租赁市场的道路上，广东无疑是先行者。

9月24日，在全国政协“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”远程协商会广东分会场，广东网易体育主席王荣、部分全国政协委员和广东网易体育委员参会，带来了广东的经验启示。

“城中村”是许多外来务工者在大城市里落脚的第一站，但这里也是让政府监管部门头疼不已的“隐秘角落”。全国政协常委、广东省住房城乡建设厅厅长张少康在会上提出，我国现行住房租赁的政策法规，仅“适用于国有土地上的住房租赁活动及其监督管理”，没有将农村集体土地上的房屋租赁行为纳入监管范围。

对此，住房城乡建设部副部长倪虹回应：目前正在征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》第六十五条已明确，集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理，参照条例执行。农村集体土地房屋租赁行为缺乏监管依据的漏洞将会补上。

自从2017年住建部放出“租售同权”的大利好后，长租公寓迅速成为市场新风口。然而，部分企业通过“长租短付”等方式，利用承租和转租之间的租期差，做高市场估值。“目前，对于住房租赁资金没有任何监管规定，一旦企业资金链出现断裂，极易引发社会矛盾。”张少康说。

张少康建议，建立住房租赁资金监管机制。一方面，对住房租赁行为进行严格监管，明确禁止“长租短付”行为。另一方面，参照商品房预售资金监管模式，要求设立住房租金监管账户，加强资金用途监管。

2019年，住房城乡建设部联合国家多个部门开展了整治住房租赁中介机构乱象工作，加强了对“高进低出”“长收短付”等模式的监管。而《住房租赁条例（征求意见稿）》中也对相关行为进行规范，要求加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

要实现“房住不炒”，推行“租购同权”是一个有力抓手。全国政协委员、广东省总商会副会长胡德兆委托广州市民营企业商会的房产协会进行了“租购同权”的相关调研。他发现，租购同权面临的第一个难题就是房东不愿签订3至5年以上租赁合同，要改变这一现状，需要从提高租金收益和稳定市场环境入手。所以，他赞成扶持、引导长租公寓的发展，但政府要加强对长租公寓资金使用的监管，保护房东和租客的权益，同时在政策上给予适当扶持，使其有盈利、可持续。

在“租购同权”实施中，大家最关注的是学区房福利的问题。这也成为了远程协商会上的热议话题。胡德兆认为，该问题主要是因为优质学校太少。要解决这个问题，建议从区域协调发展着手，国家从政策引导、企业从社会责任等角度，尽力帮助落后地区发展，提高教育等公共资源均等化水平。

对此，教育部副部长田学军表示赞同，并提出下一步要通过扩大学位供给和扩大优质资源的覆盖面，逐步解决义务教育优质资源不足的问题。

四川分会场：“数”说住房租赁市场健康发展

“想不到全国政协的协商氛围如此浓厚，想不到各位委员的见解如此深入，想不到中央各部委对政协协商如此重视！”9月24日，全国政协“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会刚结束，参会的成都市青羊区政协常委杨运坤用三个“想不到”表达了自己的心情。

2017年7月，成都市入选全国首批住房租赁试点城市，同年9月，四川省又选取绵阳、南充、宜宾、泸州4个人口超过百万的城市开展省级住房租赁试点工作。3年来，各试点城市通过完善租赁市场配套政策、盘活存量发展租赁市场、支持鼓励住房租赁消费、加强住房租赁市场监管等举措积极开展试点工作，取得明显成效，得到国家和社会各方面肯定。各级政协委员在助推该项工作过程中也掌握了许多一手资料。

“调查结果显示，62.2%的承租人希望能加强租金监管，55.2%的承租人希望能采取强制租房合同网签备案，47.4%的承租人希望能提供高效的维权服务……”会上，杨运坤用一组数据，将承租人在住房租赁过程中处于相对弱势地位，权益得不到充分保障的问题展现出来。结合近期出现的租赁企业爆仓、跑路事件，他建议：全面推行住房租赁合同示范文本，明确出租人中途涨房租、强制解约等应承担的违约责任，保护承租人权益；从住房租赁企业的主体资格、房源信息发布、租赁合同网签备案、资金监管等各个环节加强监管，规范企业经营行为；构建房东、承租人信用信息评价体系；对住房租赁企业，既应鼓励其通过装修改造闲置住房、提供标准化服务等增值服务获取投资回报，又应通过强化事中事后监管、加强跨区域住房租赁企业经营管理等措施加强监管。

“个人出租住房优惠后的税率超过15%”“公司需要开票的收入仅占到5%”……住川全国政协委员蓝逢辉通过对现行住房租赁税制计算得出结论，“如果所有人都开票纳税，可以征收到现在10倍以上税收”。他认为，名义税负偏高、税收征收覆盖面不足、税制“复杂”等原因造成了“高标准立法、普遍性违法、选择性执法”现状。他建议，首先降低税负、简并税种、综合计征、简化征管，同时，建立和完善租赁信息共享平台，为住房租赁税收征管、税负公平提供有效信息保障；建立住建、公安、市场、街道、社区等主体与税务畅通的链接机制，将税收征管主动融入房屋租赁综合治理体系中；加大违反税法惩戒力度，提升税法“遵从度”；加快税收征管信息化建设，努力迈向“智能税务征管”新时代。

委员们的精彩发言引起了参会各部委负责同志的高度重视，他们积极与委员们进行互动交流。

四川网易体育主席柯尊平一边认真聆听各方观点，一边仔细地将关键问题记录下来，并不时低声与参会的其他委员简短交换意见。可以肯定，这次远程协商会所引发的讨论将产生更加深远的影响。